An seiner Sitzung vom 5. April 2016 befasste sich der Stadtrat u.a. mit folgenden Geschäften:
Stadtkanzlei; Festlegung Abstimmungsdatum über den Kredit von 5 Mio. Franken für die Übernahme der Basisinfrastruktur der Wärme Frauenfeld AG durch die Werkbetriebe der Stadt Frauenfeld
Der Gemeinderat hat am 16. März 2016 einem Kredit von 5 Mio. Franken für die Übernahme der Basisinfrastruktur der Wärme Frauenfeld AG durch die Werkbetriebe der Stadt Frauenfeld mit 20 Ja gegen 11 Nein zugestimmt (Botschaft Nr. 7 vom 17. November 2015). Der Beschluss untersteht dem obligatorischen Referendum der Stimmberechtigten.
Gestützt auf Art. 10 GO setzt der Stadtrat das Abstimmungsdatum auf den 5. Juni 2016 fest.
Der Stadtrat beschliesst:
Die kommunale Volksabstimmung über den Kredit von 5 Mio. Franken für die Übernahme der Basisinfrastruktur der Wärme Frauenfeld AG durch die Werkbetriebe der Stadt Frauenfeld findet am Sonntag, 5. Juni 2016, und – im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen – an den Vortagen statt.
Amt für Hochbau und Stadtplanung; Gestaltungsplan "Ärgete" / Teilaufhebung der Baulinien RRB Nrn. 1519/1933 und 1678/1933; Beschlussfassung
Geschichtlicher Verlauf:
Die betroffene Liegenschaft entlang der Zürcherstrasse wurde in den 30er Jahren bebaut und betrieblich genutzt. In den Anfängen war die Polar Farb- und Lack AG respektive später bis in die 80er Jahre die Lack- und Farbfabrik Hans Streit AG an diesem Standort angesiedelt. Ab 1972 nutze die Familie Hahn den Standort für einen Kleider- und Pelzhandel. Zehn Jahre später wurde die Liegenschaft für ein Sport- und Freizeitzentrum genutzt. Ab 1994 befanden sich im Erdgeschoss ein Architekturbüro sowie eine Wohnung, im Obergeschoss ein Brockenhaus. Zu dieser Zeit wechselte die Eigentümerin von der Hans Streit AG zur Riedrain AG.
Anlass:
Die Liegenschaften an der Zürcherstrasse 94 und 96 sowie Gerlikonerstrasse 5 bis 7 in Frauenfeld sollen zusammengelegt und durch eine neue, zeitgemässe Gesamtüberbauung ersetzt werden. Für diesen städtebaulichen wichtigen Ort führte die heutige Grundeigentümerin der Liegenschaften, die Ed. Vetter AG, einen einstufigen, nicht anonymen Studienauftrag im Einladungsverfahren durch. Das Resultat des Studienauftrags ist mittels Gestaltungsplan öffentlich-rechtlich zu sichern.
Ausgangslage:
Der Perimeter des Gestaltungsplans "Ärgete" umfasst die Parzellen Nrn. 838, 839, 844, 845 sowie 846 und weist eine Fläche von rund 5‘300 m2 auf. Die Parzellen liegen entlang der Zürcherstrasse, der süd-westlichen Zufahrtsachse, die ins Stadtzentrum führt. Das Areal liegt unmittelbar neben dem Alterszentrum Park. Ebenso sind Einkaufsmöglichkeiten in nächster Umgebung vorhanden. Die nächste Bushaltestelle liegt rund 50 m, der Bahnhof rund 800 m vom Planungsperimeter entfernt.
Der Studienauftrag wurde mit vier eingeladenen Teams durchgeführt. Das Preisgericht hat die Projektidee von Stutz Bolt Partner Architekten AG als besten Beitrag gewertet. Das übergeordnete Ziel des Wettbewerbsverfahrens an dieser zentralen Lage war eine architektonisch hochstehende und dichte Bebauung mit dem Schwerpunkt Wohnen.
Zielsetzung:
Mit dem Gestaltungsplan "Ärgete" sind folgende Zielsetzungen verbunden:
- Eine geordnete und auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmte Bebauung, welche die Einfallsachse als Ort von hoher städtebaulicher Qualität und Identität stärkt und weiter entwickelt.
- Eine Überbauung, die sich in die bestehende Struktur einfügt und zudem eine qualitative Verdichtung im Gebiet bewirkt. Im Erdgeschoss entlang der Zürcherstrasse das Verkaufs- oder Dienstleitungsangebot stärken und erweitern sowie entlang der Gerlikonerstrasse einen Schwerpunkt in der urbanen Wohnnutzung setzen.
- Planungsrechtliche Voraussetzungen schaffen, welche die architektonische und städtebauliche Projektidee aus dem Studienauftrag sichert sowie die Einforderung einer sehr gut gestalteten Gesamtüberbauung mit erhöhten Anforderungen des energieeffizienten Bauens.
Bebauungs- und Aussenraumkonzept:
Das Projekt führt das Bebauungsmuster, das durch Punktbauten in verschiedenen Grössen und fliessenden Aussenräumen geprägt wird, mit seinen vier Bauten und ihrer versetzten Anordnung weiter. Das Projekt schafft es, die Bedeutung der Zürcherstrasse zu unterstreichen und gleichzeitig sich in die dahinterliegende feingliedrige Struktur einzufügen. Mit Ausnahme des gewerblich genutzten Erdgeschosses an der Zürcherstrasse entsteht im Planungsgebiet ein attraktives Wohnen.
Die durchlaufende Gebäudehöhe der Neubauten von vier Geschossen gibt dem Ensemble zur Gerlikonerstrasse eine Grosszügigkeit und Ruhe. Gleichzeitig werden die Baukörper gegenüber den angrenzenden Nachbargrundstücken durch eine Reduktion der obersten Geschosse massstäblich reduziert. Die Gebäude werden somit rückseitig feingliedriger und treten gegenüber den Einfamilienhäusern als dreigeschossig mit Attika auf. Entlang der Zürcherstrasse streckt sich das Gebäude um ein Geschoss stärker in die Höhe und unterstreicht die Verkehrs-
achse Richtung Zentrum. Ein hohes Erdgeschoss mit einem durchlaufenden Vordach betont die Gewerbenutzung und gliedert das Volumen.
Durch die versetzte Anordnung der Bauten ergeben sich abwechslungsreiche Aussenräume. Nebst den Privatgärten der Parterrewohnungen sind zwei grosse, halb-öffentliche Aussenräume im Innern der Siedlung angeordnet. Im Norden ist eine Spielwiese zwischen die Gebäude und die Junkholzstrasse gelegt. Der Bereich im Süd-Osten soll einen ruhigen Charakter aufweisen und den Spielbereich im Norden komplementär ergänzen.
Die Erschliessung der Siedlung erfolgt über die Tiefgarageneinfahrt an der Junkholzstrasse. Diese ist im nördlich gelegenen Gebäude integriert und befreit den Aussenraum vom Verkehrslärm bzw. vergrössert die Freifläche in der Siedlung.
Die Fachkommission für den Hochbau hat das überarbeitete Projekt beurteilt und dem Gestaltungsplan zugestimmt.
Nachbarschutz:
Wesentliche Voraussetzung für Abweichungen von der Regelbauweise im Rahmen eines Gestaltungsplanes gemäss § 24 Abs. 2 PBG ist, dass dadurch die Nachbargrundstücke ausserhalb des Geltungsbereiches in Bezug auf die Grenzabstände, Höhenmasse oder Gebäudelänge und -breite nicht stärker als nach der geltenden Regelbauweise betroffen sind. Sind Grundstücke stärker betroffen, ist der Gestaltungsplan gemäss § 24 Abs. 3 dem fakultativen Referendum zu unterstellen.
Der vorliegende Gestaltungsplan weicht in der maximalen Gebäudehöhe aufgrund der unterschiedlichen Messweisen (best. Baureglement zu neue Messweisen der IVHAB) nur bedingt ab. Zusätzlich wird auch die maximale Gebäudelänge bei den Baubereichen A und B-1 aufgrund der Vordachverbindung überschritten. Diese Abweichungen betreffen direkt die Nachbargrundstücke, weshalb der Gestaltungsplan vom 13. November 2015 bis am 28. Dezember 2015 dem fakultativen Referendum unterstellt wurde. Das Referendum wurde nicht ergriffen.
Öffentliche Auflage:
Mit der Verfügung Nr. 215 vom 5. November 2015 wurde das Amt für Hochbau und Stadt-planung beauftragt, die öffentliche Planauflage gemäss §§ 29 - 31 des Planungs- und Baugesetzes unter Bekanntgabe der Rechtsmittel durchzuführen. Die Auflage erfolgte vom 13. November bis und mit 2. Dezember 2015.
Während der öffentlichen Auflage wurden zwei Einsprachen eingereicht. Im Anschluss an die Einspracheverhandlungen vom 28. Januar 2016 wurde eine der Einsprachen zurückgezogen. Die verbleibende Einsprache hat der Stadtrat an seiner heutigen Sitzung abgewiesen; es wird auf den hierzu separat eröffneten Entscheid verwiesen.
Der Stadtrat beschliesst:
1. Der Gestaltungsplan "Ärgete" sowie die Teilaufhebung der Baulinien RRB Nrn. 1519/1933 und 1678/1933 wird gestützt auf §§ 23 - 26 des Planungs- und Baugesetzes und gemäss den obigen Erwägungen erlassen.
2. Das Amt für Hochbau und Stadtplanung wird beauftragt, den Gestaltungsplan "Ärgete" sowie die Teilaufhebungen der Baulinie RRB Nrn. 1519/1933 und 1678/1933 dem Kanton Thurgau, Amt für Raumentwicklung, zur Genehmigung einzureichen.
Amt für Hochbau und Stadtplanung; Markus Edelmann, Schützenmur 5, 8478 Thalheim an der Thur: Unterschutzstellung des Gebäudes Zürcherstrasse 151, Frauenfeld
Nach § 10 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Natur und Heimat (NHG TG, RB 450.1) haben die Gemeinden den Schutz und die Pflege von erhaltenswerten Objekten zu sichern. Zu diesem Zweck können sie Eingliederungs- oder Gestaltungsvorschriften, Abbruchverbote, Nutzungsbeschränkungen, umfassende Eingriffsverbote oder Bewirtschaftungsvorschriften erlassen. Im Einzelfall ist immer die Verhältnismässigkeit in sachlicher und in örtlicher Hinsicht zu wahren.
Hinweise auf erhaltenswerte Objekte ergeben sich namentlich aus Inventaren, Sach- und Richtplänen des Bundes, des Kantons und der Gemeinden (§ 2Abs. 2 NHG TG). Die wichtigsten Inventare sind in § 43 der regierungsrätlichen Verordnung zum NHG TG (RRV NHG TG, RB 450.11) aufgelistet.
Das Gebäude Zürcherstrasse 151 ist im Hinweisinventar der kantonalen Denkmalpflege als "wertvoll" eingestuft und wird als einfacher, dreigeschossiger Zeilenbau am westlichen Eingang zur Altstadt bezeichnet. Im kommunalen Richtplan für Kulturgüter vom 20. Dezember 1999 ist es unter "erhaltenswerte Bauten und Baugruppen" als Zwischenergebnis aufgeführt. Das Gebäude ist ohne Zweifel schutzwürdig.
Um den denkmalpflegerischen Wert des Objekts zu bewahren, ist sicherzustellen, dass das Gebäude in der baulichen Substanz und Eigenheit ungeschmälert erhalten bleibt. Eine Unterschutzstellung des Gebäudes erweist sich als gerechtfertigt und verhältnismässig.
Die Unterschutzstellung entspricht den Vorgaben des kommunalen Richtplans für Kulturgüter vom 20. Dezember 1999.
Der Stadtrat beschliesst:
- Das Gebäude Zürcherstrasse 151 mit der Gebäudeversicherungsnummer 1/388 wird unter Schutz gestellt. Es darf in seiner Substanz nicht zerstört werden.
- Bedingungen:
a. Auflagen für Sanierungen und Restaurierungen nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten sind einzuhalten.
b. Die jeweiligen Eigentümer der geschützten Liegenschaft haben diese zu erhalten und zu pflegen. Eingriffe bedürfen einer Bewilligung unter Einbezug der kantonalen Denkmalpflege. Dabei bleiben allfällige Gutachten zur Beurteilung der historisch wertvollen Bausubstanz vorbehalten.
c. Die Schutzanordnungen (Punkte 1, 2. a. und 2. b.) werden gemäss § 23 NHG TG im Grundbuch der Stadt Frauenfeld angemerkt. Die Anmeldung erfolgt durch das Amt für Hochbau und Stadtplanung.
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